東急ドエルコンセールタワー所沢は、埼玉県所沢市寿町に位置する、1995年2月築・地上25階、地下2階建ての大規模マンションです。東急不動産が分譲し、大成建設が施工を担当した建物で、所沢駅から徒歩10分、航空公園駅から徒歩12分という交通利便性を備えています。2026年11月時点では、4,280万円や4,899万円といった中古住戸の売出事例が確認でき、階数や間取り、室内のリフォーム状況によって価格に差が生じています。
購入を検討する人にとって気になるのは、現在の中古マンション相場だけではありません。東急コミュニティーによる管理状況、管理費・修繕積立金の負担、実際の居住者による口コミ、将来の売却可能性も判断材料になります。掲載価格と成約価格の違いにも注意しながら、2026年の市場情報と公的資料をもとに、物件の実力を整理します。
【物件概要】東急ドエルコンセールタワー所沢はどんなマンション？253戸の大規模建築の実像
所在地・建築・分譲情報
東急ドエルコンセールタワー所沢は、所沢市寿町27番7号に位置する高層マンションです。
1995年2月に竣工し、鉄筋コンクリート造を中心とする地上25階・地下2階の建物として整備されました。分譲時の売主は東急不動産、施工会社は大成建設、設計会社はGA建築設計社です。
この物件の特徴は、単独の住宅建設ではなく、所沢市の市街地整備事業の一環として誕生したことにあります。
所沢市の公式資料によると、コンセールタワー所沢は「所沢寿町地区優良建築物等整備事業」のK街区にあたります。事業年度は平成3年度から平成6年度、事業費は約87億円、地区面積は約0.51ヘクタールでした。
建物には共同住宅だけでなく、店舗・事務所や公益施設も組み込まれています。単純な住宅専用タワーとは異なる複合的な性格を持つ建築物です。
基本スペック一覧なお、戸数については資料によって237戸と253戸の2種類の表記があります。
これは、住宅部分の戸数と、店舗・事務所などを含む建物全体の戸数を区別する必要があるためです。所沢市の公式資料では共同住宅237戸、店舗・事務所13戸、公益施設という構成が示されています。一方、不動産流通サイトでは253戸を総戸数として掲載しています。
購入時には、住宅戸数と建物全体の戸数を混同しないようにしたいところです。
1〜3階の複合施設も特徴このマンションは、住戸だけで構成された一般的な高層住宅とは少し異なります。
東急リバブルの物件紹介では、1〜3階部分にスポーツクラブやショッピング施設などを配置し、居住エリアを4階以上とする構成が紹介されています。
また、所沢市の資料には、男女共同参画推進センター「ふらっと」が公益施設として記載されています。
住宅と公共・商業機能が組み合わさった建物であるため、共用部分の管理や施設間の費用負担についても確認する価値があります。
【アクセス・住環境】所沢駅徒歩10分と航空公園駅徒歩12分の利便性を検証
東急ドエルコンセールタワー所沢の立地上の強みは、所沢駅だけでなく航空公園駅も徒歩圏に収まることです。
所沢駅では西武池袋線と西武新宿線を利用できます。池袋方面への移動や、新宿方面への通勤・通学など、目的に応じて路線を使い分けられます。
航空公園駅は西武新宿線の駅です。所沢駅周辺の混雑を避けたい場合や、目的地によってはこちらを利用する選択肢もあります。
不動産データベースでは、所沢駅徒歩10分、航空公園駅徒歩12分という表示が確認できます。広告媒体によっては徒歩11分など異なる表記もありますが、経路や表示基準の違いが考えられます。
周辺の買い物環境日常生活では、駅までの距離だけでなく、食料品や日用品を購入できる場所の充実度も重要です。
Yahoo!不動産に掲載された居住経験者の口コミでは、マルエツやヤオコー、マツモトキヨシ、トコトコスクエア、業務スーパーなどが買い物先として挙げられています。
所沢駅周辺には商業施設や飲食店も集まっており、日常の買い物と休日の外出を両立しやすいエリアです。
所沢市寿町の再開発エリアという背景寿町周辺には、複数の高層マンションが集まっています。
コンセールタワー所沢も、こうした市街地整備の流れの中で建設された建物です。
周辺には比較的新しいマンションも存在するため、中古購入時には同じ寿町というだけで価格を比較するのは適切ではありません。
築年数、駅までの距離、階数、専有面積、設備更新の状態などをそろえて比較する必要があります。
とくに2022年以降に竣工したマンションと1995年築の本物件では、住宅設備や断熱性能、共用設備の更新状況に差が出やすくなります。
【2026年最新価格】中古マンション相場と実際の売出事例はいくら？
購入検討者が最も気になるのが、現在の販売価格です。
東急ドエルコンセールタワー所沢では、2026年11月上旬の不動産情報に、3LDK・63.94㎡の住戸が複数掲載されています。
東急リバブルのマンション情報では、11月6日付の価格更新として11階の住戸が4,280万円、10月15日付の価格更新として20階の住戸が4,899万円で紹介されています。
同じ専有面積、同じ間取りでも、所在階や室内状態、売主の販売戦略によって価格差が生じています。
2026年の主な売出事例| 時期 | 所在階 | 専有面積 | 間取り | 掲載価格 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年11月6日更新 | 11階 | 63.94㎡ | 3LDK | 4,280万円 |
| 2026年10月15日更新 | 20階 | 63.94㎡ | 3LDK | 4,899万円 |
| 2026年5月 | 8階 | 57.36㎡ | 2LDK | 3,780万円 |
| 2026年5月 | 8階 | 63.59㎡ | 3LDK | 4,580万円 |
| 2026年5月 | 20階 | 63.94㎡ | 3LDK | 5,190万円 |
これらは掲載・売出事例であり、すべての住戸について売買契約が成立したことを意味するものではありません。
例えば、4,280万円の63.94㎡住戸を単純計算すると、約66.9万円／㎡です。
一方、4,899万円の63.94㎡住戸では約76.6万円／㎡になります。
同じ面積でも約10万円／㎡の差が生じているため、単純に建物全体の平均価格だけで購入判断するのは危険です。
所沢市寿町の中古マンション価格推移物件単体の価格を判断するには、周辺エリアの市場動向も参考になります。
2026年3月までの取引データを集計した「ウチノカチ」によると、所沢市寿町の中古マンションの2026年平均取引単価は70.1万円／㎡です。
前年の2025年は62.9万円／㎡で、前年比約11.4％の上昇とされています。
ただし、2026年の集計は3月までの5件に基づくものです。取引件数が少ないため、特定のマンションの価格上昇率としてそのまま当てはめることはできません。
一方、国土交通省の不動産取引価格情報を集計した所沢市全体のデータでは、2026年第2四半期の中古マンション平均取引価格は3,063万円、平均単価は43万円／㎡となっています。
寿町と所沢市全体では、築年数や駅距離、専有面積の構成が異なります。そのため、エリア平均と個別物件の価格を直接比較する際には注意が必要です。
掲載価格と成約価格はなぜ違う？中古マンションを購入する際に押さえておきたいのが、売出価格と成約価格の違いです。
売出価格は、売主が市場に提示する希望価格です。
一方、成約価格は、買主と売主が条件を調整して実際に契約した価格を指します。
例えば、4,899万円で売り出されている住戸が、その金額で必ず売れるわけではありません。販売期間、購入希望者の数、室内の状態、住宅ローンの審査状況などによって最終価格は変わります。
購入希望者が確認したいのは、次の3点です。
- 同じマンションの過去の成約価格
- 同じ階層・面積・方角の売出事例
- リフォーム費用や管理費などを含めた実質的な購入負担
2026年の売出価格だけを見て割安・割高と決めるのではなく、同じ条件の成約事例と照らし合わせることが大切です。
【口コミ・評判】実際の居住者が評価するメリットと気になるポイント
マンションの広告では、駅距離や設備、建物の規模が強調されがちです。しかし、実際に生活するうえで重要なのは、日常の使いやすさや管理の状態です。
Yahoo!不動産のマンションカタログでは、東急ドエルコンセールタワー所沢の総合評価は4.11／5.0、評価件数54件と掲載されています。
口コミには交通・買い物環境、眺望、建物の印象、駐車場など、さまざまな観点が見られます。
良い口コミで目立つ買い物環境と眺望2025年7月28日に投稿された居住経験者の口コミでは、近隣のスーパーやドラッグストア、所沢駅方面の商業施設が買い物先として挙げられています。
日常生活に必要な店舗が複数あることは、ファミリー世帯や共働き世帯にとってメリットです。
また、2021年の元住人による口コミでは、日当たりや眺望が良いという評価も見られました。
25階建てという建物の高さを生かした住戸では、周囲の建物との位置関係によって開放感を得られる可能性があります。
駐車場の使い勝手には注意一方、気になる意見として挙がっているのが駐車場へのアクセスです。
2021年3月の元住人による口コミでは、立体駐車場までの通路が狭く、朝の時間帯に混雑する場合があると指摘されています。
また、車を利用する際には、建物の正面玄関から駐車場までの動線が気になるという投稿もあります。
これは車を日常的に使用する世帯にとって見逃せないポイントです。
内覧時には、駐車場の位置や出入口の幅だけでなく、実際に車を出し入れする時間帯の混雑状況も確認したいところです。
口コミから見える評価の傾向| 評価項目 | 口コミで確認できる内容 | 購入時の確認ポイント |
|---|---|---|
| 買い物環境 | スーパーや商業施設が近い | 実際の徒歩ルート |
| 交通アクセス | 所沢駅の複数路線が便利 | 通勤時間帯の混雑 |
| 眺望・日当たり | 日当たりや眺望への好意的な評価 | 方角・階数・周辺建物 |
| 建物の印象 | 築年数の割に存在感があるとの評価 | 外壁や共用部の維持状態 |
| 駐車場 | 出庫時の混雑を指摘する声 | 車種制限・待ち時間 |
| 管理組合 | 理事会議事録の発行を評価する投稿 | 現在の議事録と運営状況 |
特に注目したいのは、2021年3月の住人による管理組合への評価です。
当時の投稿では、管理組合の活動について次のように記されています。
「管理組合がしっかり活動している 理事会議事録も毎回発行されている」
これは当時の居住者による評価であり、2026年現在の管理状態を保証するものではありません。しかし、管理組合の運営や情報共有に関心を持つ購入者にとって参考になる情報です。
【管理会社・修繕状況】東急コミュニティーの管理体制と購入前に確認したい費用
東急ドエルコンセールタワー所沢の管理会社は、株式会社東急コミュニティーです。
東急コミュニティーはマンション管理を手掛ける企業で、本物件についても管理会社として不動産情報に掲載されています。
管理形態は全部委託として紹介されており、管理員の勤務形態は日勤とする物件情報が複数確認できます。一方、個別の募集情報では常勤・常駐と表記されるケースもあります。
勤務形態の表記には媒体による違いがあるため、実際の勤務時間や夜間対応、緊急時の連絡体制は管理会社に確認する必要があります。
管理費・修繕積立金はいくら？2026年の販売情報では、63.94㎡の3LDK住戸について、次の月額負担が確認できます。
- 管理費：12,900円
- 修繕積立金：5,880円
- 合計：18,780円
加えて、住戸によっては住宅管理費などの別途費用が発生します。
同じマンションでも専有面積や住戸の条件によって金額が異なるため、上記は特定住戸の募集情報に基づく参考値です。
2024年の所沢市議会資料から見える管理費改定管理費の動向については、所沢市の公的な議会記録に興味深い情報があります。
2024年9月6日の所沢市議会予算常任委員会の会議記録では、コンセールタワー所沢に入る男女共同参画センター「ふらっと」に関係する管理組合負担金の増額について議論されています。
市の担当者は、管理費の引き上げ理由として、共用部分の清掃費、管理組合の運営費、光熱費などの上昇を説明しました。
加えて、前回の管理費変更は2007年7月分であり、その際には管理費を引き下げる一方、修繕積立金を引き上げたと説明しています。
担当者は、その後約17年間、変更がなかったことも認めています。
この記録から読み取れるのは、管理費の負担が建物の維持管理費や物価上昇の影響を受けるという点です。
ただし、市議会記録に記載された公共施設側の負担金に関する説明と、個々の住戸の管理費・修繕積立金は区別する必要があります。
購入時には、2026年現在の管理費がいくらなのかだけでなく、今後の改定予定も確認したいところです。
大規模修繕で確認すべき5つの項目1995年築のマンションは、2026年時点で築31年を迎えています。
この年数になると、外壁や防水だけでなく、給排水管、エレベーター、電気設備などの更新計画も重要になります。
特に確認したいのは以下の項目です。
1. 大規模修繕の実施履歴： 外壁補修、防水工事、鉄部塗装などの実施時期と工事内容。
2. 長期修繕計画： 次回の大規模修繕予定と工事費用の見込み。
3. 修繕積立金の残高： 現在の積立総額と将来の支出予定。
4. 給排水設備： 共用配管の更新状況や漏水履歴。
5. エレベーター・機械設備： 更新・部品交換の履歴と今後の計画。
管理会社が大手であることと、建物の修繕状態が良好であることは同じ意味ではありません。
最も信頼できる判断材料は、管理組合の総会議事録、長期修繕計画書、修繕履歴、管理に関する重要事項調査報告書です。
【賃貸相場・売却査定】購入だけでなく貸す・売る場合の資産性も検証
東急ドエルコンセールタワー所沢は、中古購入だけでなく、賃貸運用や将来の売却を考える人にとっても検討対象になります。
2026年の賃貸相場2026年の募集履歴を見ると、間取りや専有面積によって賃料に幅があります。
クラモアに掲載された2026年の募集履歴では、次のような事例が確認できます。
| 募集時期 | 所在階 | 間取り・面積 | 募集賃料 |
|---|---|---|---|
| 2026年9月 | 20階 | 1LDK・49.14㎡ | 11.3万円 |
| 2026年9月 | 22階 | 2LDK・57.36㎡ | 15万円 |
| 2026年10月 | 13階 | 2LDK・60.45㎡ | 15.5万円 |
| 2026年10月 | 14階 | 3LDK・68.39㎡ | 14.8万円 |
これらは募集時の賃料であり、実際の契約成立価格とは異なります。
また、同じマンションの募集情報でも、時期や掲載サイトによって賃料が違う場合があります。
東急リバブルの参考相場情報では、物件の参考賃料が15.7万〜19.8万円と表示されています。ただし、こちらも募集事例を基にした参考値で、個別住戸の査定賃料や契約賃料を保証するものではありません。
売却査定で重視されるポイント売却を検討している所有者にとって、現在の売出価格は参考になりますが、それだけで査定価格を判断することはできません。
査定で重要になるのは次の要素です。
- 専有面積と間取り
- 所在階と眺望
- 方角と日当たり
- 室内リフォームの履歴
- 管理費と修繕積立金
- 管理組合の運営状況
- 周辺の類似物件の成約価格
例えば、同じ63.94㎡の3LDKでも、11階と20階では価格が異なる売出事例が確認されています。
高層階だから必ず高く売れるわけではありませんが、眺望や日照、室内の状態は購入希望者の判断に影響します。
売却査定を依頼する場合は、複数の不動産会社から査定を受け、査定額の根拠となる成約事例を比較することが大切です。
特に、相場より高い査定額を提示された場合には、実際に売却できる価格なのか、販売期間をどれほど見込んでいるのかを確認してください。
売却と賃貸、どちらが有利？住戸を所有している人が悩みやすいのが、売却するか賃貸に出すかという問題です。
賃貸の場合、毎月の家賃収入が得られる一方で、空室期間や設備故障、賃貸管理費用などが発生します。
売却の場合はまとまった資金を確保できますが、仲介手数料や譲渡所得税などの費用を考慮する必要があります。
また、築年数が進んだマンションでは、今後の修繕積立金の改定や設備更新も収益性に影響します。
表面利回りだけではなく、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室リスクを含めた実質収支で比較が必要です。
【中古マンション購入の注意点】内覧から契約までに確認すべきポイント
東急ドエルコンセールタワー所沢を購入する際には、価格や眺望だけでなく、築31年という建物の年齢を踏まえた確認が必要です。
1. 室内リフォームと建物全体の修繕を区別する販売広告で「リフォーム済み」と記載されていても、それが専有部分だけの工事なのか、共用部分も含めたものなのかを確認しましょう。
キッチンや浴室、床、壁紙などが新しくなっていても、建物全体の給排水設備や外壁、防水工事が更新されているとは限りません。
室内の見た目と建物の維持状態は分けて判断する必要があります。
2. 修繕積立金の将来負担を確認する現在の修繕積立金が安く見えても、今後の大規模修繕で不足が生じれば、積立金の値上げや一時金の徴収が検討される可能性があります。
重要なのは、現在の月額だけではなく、長期修繕計画に対して積立残高が十分かどうかです。
3. 駐車場の空きと利用条件車を所有している場合は、駐車場の空き状況、月額料金、車高・車幅制限を確認してください。
機械式駐車場では、車種によって利用できない場合があります。
また、口コミでは出庫時の混雑についても指摘されています。可能であれば、実際の利用時間帯に現地を確認するのがおすすめです。
4. ペット飼育の規約を確認する中古物件の掲載情報には、ペット不可と記載されているものもあります。
ただし、募集広告の記載だけで判断せず、管理規約や使用細則を確認してください。
飼育可能な動物の種類、大きさ、頭数、共用部分での移動方法など、細かな条件が定められていることがあります。
5. 災害リスクと建物の耐震性を確認する1995年築という年代は、新耐震基準が導入された1981年以降にあたります。
ただし、築年月だけで建物の耐震性能や現在の安全性を判断することはできません。
建築確認日、構造に関する資料、耐震診断の有無、過去の補修履歴などを確認しましょう。
また、所沢市が公開するハザードマップで、浸水想定や避難場所、周辺の災害リスクを確認しておくことも大切です。
このマンションが向いている人・慎重に検討したい人購入を前向きに検討しやすい人
- 所沢駅周辺で2路線を利用できるマンションを探している人
- 60㎡前後のファミリー向け住戸を希望する人
- 新築より中古マンションを選び、立地や価格を重視する人
- 高層階の眺望や大規模マンションの共用環境に魅力を感じる人
- 管理資料や修繕計画を確認したうえで長く住む予定の人
慎重に検討したい人
- 最新の住宅設備や高い断熱性能を最優先する人
- 駅徒歩5分以内の物件を希望する人
- 駐車場の出し入れを頻繁に行う人
- 将来の管理費・修繕積立金の増額を避けたい人
- ペット飼育を必須条件としている人
物件の魅力は、駅へのアクセスと大規模マンションならではの存在感です。一方、築年数に伴う維持管理コストは、購入後の生活費に直結します。
価格だけでなく、将来の維持費まで含めて判断することが失敗を避けるポイントです。
【よくある質問】東急ドエルコンセールタワー所沢に関するFAQ
Q1：東急ドエルコンセールタワー所沢の2026年最新価格はいくらですか？
A1：2026年11月上旬の掲載情報では、11階・63.94㎡・3LDKが4,280万円、20階・63.94㎡・3LDKが4,899万円です。いずれも売出価格であり、成約価格とは異なります。階数や室内状態によって価格は変わります。
Q2：最寄り駅から徒歩何分ですか？
A2：所沢駅から徒歩10分、航空公園駅から徒歩12分です。所沢駅では西武池袋線と西武新宿線を利用できます。
Q3：管理会社はどこですか？
A3：株式会社東急コミュニティーです。管理状況を確認する際には、管理会社名だけでなく、管理組合の議事録や長期修繕計画も確認してください。
Q4：管理費と修繕積立金はいくらですか？
A4：2026年の63.94㎡の3LDKの掲載事例では、管理費12,900円、修繕積立金5,880円、合計18,780円です。住戸によって金額は異なります。
Q5：賃貸に出す場合の家賃相場はいくらですか？
A5：2026年の募集事例では、1LDK・49.14㎡で11.3万円、2LDK・57〜60㎡で15万〜15.5万円、3LDK・68.39㎡で14.8万円などが確認できます。募集時期や住戸の条件によって異なります。
Q6：中古購入時に最も注意すべきことは何ですか？
A6：築年数に伴う建物の維持管理状況です。大規模修繕の履歴、修繕積立金の残高、長期修繕計画、給排水設備、エレベーターの更新状況を確認しましょう。
まとめ：2026年の東急ドエルコンセールタワー所沢は管理状態と価格のバランスが購入判断の鍵
東急ドエルコンセールタワー所沢は、1995年2月築、地上25階・地下2階建ての大規模マンションです。
東急不動産の分譲、大成建設の施工という建築背景に加え、所沢駅徒歩10分、航空公園駅徒歩12分という立地が特徴です。
2026年11月の中古販売情報では、63.94㎡の3LDKが4,280万円、4,899万円で掲載されています。所沢市寿町の中古マンション市場も取引データ上は上昇傾向を示していますが、掲載価格と成約価格は区別して考える必要があります。
口コミでは買い物環境や眺望への評価が見られる一方、立体駐車場の使い勝手など、現地で確かめたい課題もあります。
また、東急コミュニティーが管理会社であることは確認できますが、築31年のマンションを長期保有するなら、管理会社の知名度だけで安心することはできません。
購入を決める前に優先したいのは、次の3点です。
1. 同じマンションの階数・面積・方角をそろえた成約価格との比較。
2. 管理組合の議事録、修繕積立金残高、長期修繕計画の確認。
3. 室内設備だけでなく、給排水管やエレベーターなど建物全体の維持状態の確認。
この3点を押さえれば、販売価格だけでは見えない購入後の負担も把握しやすくなります。
所沢駅周辺で中古マンションを探している人にとって、東急ドエルコンセールタワー所沢は比較検討する価値のある物件です。目先の価格だけで決めず、住戸の状態と建物全体の管理状況を見極めたうえで判断したいところです。
主な参照資料：所沢市公式ウェブサイト・所沢市議会会議記録・東急リバブル・三菱UFJ不動産販売・Yahoo!不動産・クラモア・LIFULL HOME'S・国土交通省不動産取引価格情報を基にした集計資料。
